新華財經(jīng)上海7月28日電（記者楊溢仁）受市場預(yù)期修復(fù)影響，近兩周高收益?zhèn)山唤痤~有所提升，其中，地產(chǎn)類高收益?zhèn)谋憩F(xiàn)較為突出。

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分析人士認(rèn)為，在政策“呵護(hù)”加碼的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)有望邊際回暖，盡快實現(xiàn)軟著陸。不過，鑒于因城施策原則下，地產(chǎn)板塊內(nèi)部分化加劇仍為大勢所趨，則出于審慎考量，目前還是建議各機(jī)構(gòu)規(guī)避尾部個券，擇優(yōu)限劣，安全至上。

交投情緒回溫

根據(jù)券商統(tǒng)計，2023年7月8日至2023年7月21日，剩余期限半年以上的高收益?zhèn)偝山活~為402.01億元，較上兩周增加47.59億元。其中，城投債成交金額增加19.04億元，地產(chǎn)債成交金額增加27.87億元。

地產(chǎn)債的交投情緒緣何有所轉(zhuǎn)暖？

“‘金融16條’政策延期‘功不可沒’?！比A創(chuàng)固收首席分析師周冠南指出，“當(dāng)前，市場預(yù)期已有所修復(fù)?！?/p>

可以看到，7月10日，中國人民銀行國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布了《關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》。

大部分業(yè)內(nèi)人士解讀稱，綜合考慮當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期、加大保交樓金融支持，則延長有關(guān)政策適用期限可謂意義重大，具有正面、積極的作用。

一位機(jī)構(gòu)交易員在接受記者采訪時亦指出，當(dāng)前管理層關(guān)于“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的表態(tài)充分體現(xiàn)了中央對于房地產(chǎn)“新形勢”已有清晰的判斷，后續(xù)房地產(chǎn)政策的想象空間或有所增大。

天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬預(yù)計，未來一線城市的限購、限貸政策將出現(xiàn)一定優(yōu)化空間。同時，降低存量房貸利率也有了更大的可能性。

華創(chuàng)證券研究所首席宏觀分析師張瑜也認(rèn)為：“下半年有望看到地產(chǎn)需求側(cè)政策在因城施策框架下的靈活放松，大概率會聚焦在需求仍有空間的區(qū)域，即現(xiàn)在有一定房地產(chǎn)限購政策的頭部二十余城市。”

“此外，加大保障性住房建設(shè)和供給，特大城市城中村改造與‘平急兩用’基建政策的落地或也能有效改善庫存積壓地區(qū)供需格局，并在一定程度上提振相關(guān)建筑需求?！敝行抛C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明說，“未來房地產(chǎn)行業(yè)或加速向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型?！?/p>

結(jié)構(gòu)風(fēng)險猶存

當(dāng)然，市場階段回暖背后，各機(jī)構(gòu)也應(yīng)該清楚地看到，地產(chǎn)板塊的進(jìn)一步回暖無法一蹴而就。

東方金誠提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年地產(chǎn)債的發(fā)行規(guī)模為2064.2億元，較2022年同期下降了0.6%，整體仍處于明顯偏低的水平；國有企業(yè)和民營企業(yè)發(fā)行結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，且受到期量較大影響，各月凈融資額均落入負(fù)值區(qū)間，上半年整體凈融資額為-550.1億元，上年同期為188.8億元。其中，6月發(fā)行規(guī)模為244.6億元，已連續(xù)兩個月同比大幅負(fù)增。究其原因，除民營房企債發(fā)行規(guī)模始終較低外，當(dāng)月國有房企債的發(fā)行規(guī)模也出現(xiàn)了明顯收縮——6月，國有企業(yè)共計發(fā)行地產(chǎn)債23只，發(fā)行規(guī)模為207.6億元，同比分別下降了25.8%和37.3%。

“6月地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模與信用債整體發(fā)行水平出現(xiàn)背離，表明房企融資端出現(xiàn)收縮，或受近期樓市轉(zhuǎn)弱，部分國有房企信用風(fēng)險有所暴露等因素影響?！睎|方金誠分析師唐曉琳解讀認(rèn)為，“在銷售端和融資端壓力未現(xiàn)明顯緩解之前，市場還需持續(xù)關(guān)注房企信用風(fēng)險變化?！?/p>

惠譽(yù)評級在最新發(fā)布的一份報告中亦指出，若住房銷售無法持續(xù)復(fù)蘇，那么大部分受困房企將繼續(xù)面臨償債困難。

惠譽(yù)方面認(rèn)為，即便是已將全部存量債券重組為期限較長且分期兌付的新債務(wù)的房企，同樣可能面臨償債風(fēng)險，因為這些房企的銷售表現(xiàn)尚未實質(zhì)性好轉(zhuǎn)，同時建設(shè)相關(guān)現(xiàn)金流出將繼續(xù)令其流動性和杠桿率承壓。

業(yè)界普遍預(yù)期，接下來在因城施策的原則下，各地對于適度放松限購限貸、加大公積金購房支持力度、減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、引導(dǎo)居民房貸利率下行等方面，都將持續(xù)發(fā)力。

唐曉琳判斷，若各類政策調(diào)整到位，三季度末樓市有望走出趨勢性企穩(wěn)回升勢頭，四季度房地產(chǎn)投資也將出現(xiàn)回暖。不過，在此之前，地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模大概率會維持在較低的水平。

聚焦地產(chǎn)債擇券，“可適當(dāng)關(guān)注項目去化較好、債務(wù)壓力較小、融資順暢的優(yōu)質(zhì)房企交投機(jī)會?！敝姓\信國際信用評級有限責(zé)任公司研究院分析師王肖夢說。

“對于地產(chǎn)債而言，短期內(nèi)融資支持政策或能改善主體流動性緊張情況，但長期仍需落實到銷售基本面的修復(fù)上?！泵髅鹘ㄗh，“后續(xù)各機(jī)構(gòu)可關(guān)注銷售情況良好、短期內(nèi)債務(wù)壓力較輕、仍具再融資能力的地產(chǎn)企業(yè)，可根據(jù)風(fēng)險偏好高低依次關(guān)注頭部央企、經(jīng)營穩(wěn)定且股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰的地方國企、仍受融資政策支持且信用基本面良好的龍頭民企?！?/p>

（文章來源：新華財經(jīng)）